Tribunal de Goiás Limita Comissão Sobre Vendas de Imóveis Canceladas

Decisão contraria entendimento consolidado do Tribunal Superior do Trabalho de que pagamento integral deve ser mantido

Por Adriana Aguiar — De São Paulo

O Tribunal Regional do Trabalho de Goiás (TRT-GO) concedeu decisão que limita a comissão sobre vendas canceladas de uma corretora de imóveis especializada em contratos de multipropriedade – oferecidos normalmente por hotéis e resorts. A profissional receberá 25% do total das vendas porque não se comprovou quantas foram desfeitas.

A decisão é considerada inovadora por especialistas. Eles destacam sua importância pelo fato de o Tribunal Superior do Trabalho (TST) já ter entendimento consolidado de que as comissões de corretores devem ser pagas mesmo em casos de cancelamentos, o que é comum em contratos de multipropriedade.

Nesse modelo, os imóveis são compartilhados. Cada titular (ou co-proprietário) tem direito de usar o bem por um período durante o ano. De forma geral, uma cota equivale a uma ou duas semanas.

Muitos consumidores, porém, acabam desistindo do negócio. A Lei do Distrato (nº 13.786, de 2018) permite o cancelamento se o contrato for firmado em estande de vendas. O comprador tem sete dias para se arrepender, sem nenhum custo.

O número de reclamações em órgãos de defesa do consumidor para alteração ou cancelamento de contratos imobiliários em geral é significativo. Somente no Procon de São Paulo foram registradas 286 neste ano, o que representa 7,5% do total relativo ao setor (3,8 mil). Em 2022, foram 331, de um total de 3,2 mil – quase 10%.

Com o alto volume de desistências, os empreendimentos passaram a discutir no Judiciário se as comissões recebidas por corretores, em contratos posteriormente cancelados, poderiam ser estornadas.

A medida, porém, é vedada com base na CLT (artigo 466) e na jurisprudência. O TST e o Precedente Normativo nº 97 da Seção de Dissídios Coletivos da Corte proíbem o estorno de comissões do empregado, por entender que cabe ao empregador o risco do negócio.

No caso analisado pelo TRT-GO, a corretora de imóveis pedia vínculo de emprego com um hotel, horas extras e diferença de pagamento de comissões. Ela afirma, no processo, que efetuou vendas que dariam como resultado o pagamento de R$ 470 mil em comissões, mas que recebeu somente R$ 141 mil.

Em sua defesa, o hotel alegou que pagou corretamente as comissões devidas e que o cancelamento da compra no prazo de sete dias subsequentes à venda não dá direito ao pagamento de comissão, já que o Código de Defesa do Consumidor (CD) admite o arrependimento do cliente.

Em sentença, a corretora obteve o direito ao pagamento integral das comissões. A decisão, no entanto, foi reformada pela 3ª Turma do TRT-GO, de forma unânime. As comissões foram limitadas a 25% do total (processo nº 0010149-65.2022.5.18.0161).

Em seu voto, o relator, desembargador Elvecio Moura dos Santos, afirma que “a inadimplência ou cancelamento da compra pelo cliente não autoriza o empregador a estornar as comissões ou suprimir o seu pagamento, sob pena de transferir ao empregado os riscos da atividade econômica”. Cita jurisprudência nesse sentido (processos nº 1516-62.2017.5.12.0014 e nº 0010149-65.2022.5.18.0161).

Ele acrescenta que a falta de relatório sobre as vendas realizadas e canceladas, porém, não seria suficiente para admitir a diferença do valor total das comissões, considerado como “vultosa” e reconhecida na sentença em R$ 329 mil.

“Não se mostra crível que a obreira tenha realizado vendas ao longo do vínculo que acarretariam direito a comissões no montante total de R$ 470 mil, somente recebendo menos de um terço desse valor (R$ 141 mil), e tenha continuado no vínculo empregatício em que lhe seria credora de comissões no vultoso valor de R$ 329 mil”, diz.

Se esse montante fosse reconhecido, destaca o desembargador, significaria que mais de dois terços das vendas teriam sido canceladas pelos clientes, gerando estorno ou redução das comissões, “o que não se mostra verossímil ou razoável.”

Por isso, levando em consideração que é incontroverso que as vendas canceladas no prazo de sete dias tinham as comissões retidas ou estornadas, o relator resolveu arbitrar o percentual de 25%.

Para a advogada que assessora o hotel, Mayra Palópoli, sócia do Palópoli & Albrecht Advogados, a decisão é inovadora e sinaliza uma mudança de posicionamento do Judiciário. “Em que pese o entendimento pacificado do TST, no sentido de que a comissão é devida ao vendedor ainda que o comprador desista da venda, a decisão do TRT-GO demonstra o olhar atento do desembargador ao caso concreto”, diz. “Ele observou que o valor pleiteado era demasiadamente elevado e inverossímil”, acrescenta.

A decisão, afirma Mayra, não deixa de reconhecer que o risco do negócio é do empreendedor. “Mas conforme entendeu o desembargador, as decisões precisam se ater a princípios de razoabilidade. Não é verossímil que as vendas canceladas sejam mais que o dobro daquelas efetivamente concluídas.”

No entendimento da advogada, a quantidade exacerbada de cancelamentos só poderia indicar que o vendedor efetuou a venda a consumidores que não estavam prontos a formalizar a compra. Acabaram sendo induzidos a compras por impulso. “Decisões como essa funcionarão como desestímulo a vendedores ruins que, apenas para receberem comissões, levam consumidores a firmar negócios dos quais se arrependem”, diz.

O advogado que assessora a trabalhadora no processo, Reginaldo Romualdo Pereira, afirma que já apresentou recurso ao TST. Ele defende o pagamento integral das comissões, com base na jurisprudência de toda a Justiça do Trabalho.

No caso, afirma que, apesar de a obrigação de apresentar provas ser da empresa, a trabalhadora relacionou todas as provas e como chegou ao valor devido. “Mas isso não foi levado em consideração na decisão, que arbitrou em 25% sem que houvesse algum critério.”